분양권 양도소득세 신고방법과 계산공식, 필요경비는? 정리

분양권 양도소득세는 아파트 등의 부동산 분양권을 매도(전매)할 때 발생된 이익(프리미엄)에 대하여 부과되는 세금을 뜻하고 있습니다. 이는 2025년 기준, 분양권은 보유기간에 상관없이 고정된 중과세율이 적용되고, 세무신고와 납부가 반드시 필요하다 할 수 있습니다. 그래서 분양권 양도소득세를 신고하는 방법과 함께 계산공식 그리고 필요경비에 대한 내용을 정리해보았습니다. 

■ 분양권 양도소득세 신고방법 안내

✔분양권 양도소득세 셀프 신고 절차 안내

1. 홈택스 접속 및 로그인을 합니다. 로그인시 공인인증서 등으로 로그인 합니다. 
2. 신고/납부 메뉴로 인동합니다. [신고/납부 > 세금신고 > 양도소득세] 선택 합니다. 
3. 신고유형 선택합니다. [예정신고 > 1개 부동산 양도(간편신고)]를 선택합니다. (해당 연고 1건)
4. 양도인.양수인 정보를 입력 합니다. (본인과 매수자)에 대한 인정사항 거래내역 입력
5. 자산 정보 및 거래내역을 입력합니다. (분양권(주택분양권) 선택, 소재지(주소), 공급면적 등 입력
6. 양도소득 계산 항목 입력 합니다. 양도가액(실제 매매가), 취득가액(분양가), 필요경비 등 입력
7. 기본공제 및 세율 적용으로 [연 1회 250만원 기본공제 입력, 보유 1년 미만은 70%, 1년 이상은 60% 고정세율 적용 됩니다. 
8. 신고서 제출 및 접수증 확인으로 신고서 작성 후에 제출, 접수증 및 납수서를 확인
9. 지방소득세 신고로 양도소득세의 10%를 별도로 위택스에서 신고.납부 합니다. 
10. 증빙서류 제출(분양계약서, 매매계약서, 거래신고필증, 중개수수료 영수증 등 첨부) 합니다. 

■분양권 양도소득세 계산방법

계산공식으로는 '양도차익 = 양도가액 - 취득가액 - 필요경비' 입니다. 그리고 '과세표준= 양도차익 - 기본공제(250만원)'  입니다. '양도소득세 = 과세표준 X 세율 (70% 또는 60%)' 입니다. '지방소득세 =양도소득세 X 10%' 입니다. 

Ⅰ. 양도가액 계산법과 정의는?

양도가액은 분양권을 실제로 매도한 금액(실거래가) 입니다. 그 구성으로는 분양권 매매계약서상 매수인이 지급한 총액으로 분양대금(계약금, 중도금, 잔금) + 프리미엄(웃돈) + 유상옵션비, 발코니 확장비 등이 있습니다. 

계약금은 6천만원이라 할 때 중도금이 1억원 그리고 프리미엄 8천만원은 '양도가액 = 6천만 + 1억 + 8천만 = 2억 4천만원'  입니다. 여기서 실제 거래에서 매수인이 지급한 전체 금액이 기준이게 됩니다. 옵션비, 발코니 확장비 등도 포함될 수 있습니다. 

Ⅱ. 취득가액 계산법과 정의는?

분양권을 취득할 때 실제로 지급한 금액입니다. 그 구성은 분양계약서상 계약금, 중도금, 잔금 그리고 (전매로 취득한 경우) 매수 당시 지급한 프리미엄 포함과 유상옵션비, 발코니 확장비 등 실제 납부한 금액이 포함되어있습니다. 

계약금은 6천만원일 때 중도금 1억원 > 취득가액 = 6천만원 + 1억 = 1억 6천만원 입니다. 최초 분양받은 경우에는 분양계약서 기준과 전매로 분양권을 매수한거라면 매수 당시 지급한 프리미엄까지 모두 합산되어있습니다. 

Ⅲ. 필요경비 계산법과 정의는?

필요경비는 분양권 거래와 직접적으로 관련된 실제 지출 비용 중에서 세법상 인정되는 항목들 입니다. 이 주요 인정 항목들로는 [부동산 중개수수료(중개보수)로 반드시 영수증이 필요하고, 전자수입인지 등 인지세는 거래계약서 작성 시 납부해야 하며, 세무사 신고대행 수수료(일부 인정)됩니다. 그리고 기타 거래와 직접 관련된 비용(증빙 필요)합니다. 

불인정 항목에서는 대출이자, 인테리어비, 수리비 등은 필요경비 불인정됩니다. 중개수수료가 100만원이고, 인지세 15만원이라면 '필요경비 = 100만원 + 15만 = 115만원' 입니다. 꼭 영수증, 세금계산서 등 증빙자료를 보관해야 공제가 인정됩니다. 

※ 참고사항으로 분양권 양도소득세는 장기보유특별공제, 기본세율 적용이 없고, 무조건 중과 세율(1년 미만 70%, 1년 이상 60%)가 적용 됩니다. 필요경비는 반드시 증빙서류를 보관해야 하고 인정 항목만 공제되니 꼭 참고하세요.

분양권 양도소득세 필요경비는?

✔필요경비 인정항목은?

구분	인정 항목 예시
취득시 비용	분양가(계약금, 중도금, 잔금), 유상옵션, 중개수수료, 정부수입인지 등
양도시 비용	매도 중개수수료, 세무사 신고수수료, 정부수입인지 등
기타	옵션비, 발코니 확장비 등 계약서·영수증 등 증빙 필요

인정되지 않는 비용에서는 대출이자, 벽지.장판 교체비, 일부 수리비 등은 공제 불가 합니다. 그리고 필요경비 증빙서류로는 '계약서, 영수증, 세금계산서, 신용카드 영수증 등' 지출 증빙자료들로 필수로 필요하니 참고하세요.

✔ 분양권 양도소득세 신고 시 준비 서류는?

분양계약서(공급계약서), 옵션계약서(유상옵션, 발코니 확장 등), 매매계약서, 부동산거래신고필증, 중개수수료 영수증, 정부시입인지 영수증(해당시), 신분증 사본 등이 필요합니다. 

즉 분양권 양도소득세는 보유기간과 무관하게 60 ~ 70%의 중과세율 적용이 됩니다. 그리고 실제 프리미엄에 대해서만 과세되고 홈택스를 통해서 셀프 신고가 가능합니다. 

그래서 신고기한은 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내니 꼭 참고하세요. 분양권 양도 전매를 계획하면 반드시 세율, 필요경비, 신고기한을 꼼꼼하게 확인하고 증빙서류 역시 빠짐없이 준비하여 신고. 납부를 완료하세요.