▶ 규제지역 내 모든 주택 거래 및 비규제지역 6억 원 이상 주택 매수 시 의무 제출 대상입니다.
▶ 단순 기재 실수가 아닌 '허위 신고'로 판명될 경우 취득가액의 2%에 달하는 과태료가 부과될 수 있습니다.
▶ 가족 간 차용증을 썼더라도 이자 지급 내역과 원금 상환 계획이 불명확하면 증여세가 추징됩니다.
▶ 자금조달계획서는 제출 후 수정이 매우 까다로우므로 계약 전부터 자금 흐름을 설계해야 합니다.
주택자금조달계획서 제출 대상 및 핵심 기준
주택자금조달계획서는 정부가 투기 수요를 억제하고 불법 증여를 차단하기 위해 만든 장치입니다. 쉽게 말해 "그 비싼 아파트를 살 돈이 어디서 났는지 투명하게 밝히라"는 뜻입니다. 2026년 현재, 제출 대상은 지역과 금액에 따라 명확히 나뉩니다.
| 구분 | 규제지역 (투기과열/조정대상) | 비규제지역 (일반 지역) | 법인 거래 |
|---|---|---|---|
| 제출 기준 | 거래 금액 무관하게 필수 제출 | 6억 원 이상 주택 거래 시 필수 | 지역/금액 무관 모두 제출 |
| 증빙 서류 | 자금조달계획서 + 항목별 증빙서류 첨부 | 자금조달계획서만 제출 (필요시 증빙 요구) | 계획서 + 증빙서류 필수 |
| 제출 기한 | 계약 체결일로부터 30일 이내 | 계약 체결일로부터 30일 이내 | 계약 체결일로부터 30일 이내 |
자금조달계획서 항목별 작성 완벽 가이드 (자기자본 vs 차입금)
자금조달계획서는 크게 '자기자본(내 돈)'과 '차입금(남의 돈)'으로 나뉩니다. 실무에서 가장 많이 실수하는 부분들을 항목별로 쪼개어 설명해 드립니다.
1. 자기자본 (내가 가진 돈)
▶ 금융기관 예금액
가장 기본이 되는 항목입니다. 예금, 적금, 청약통장 해지 예상 금액 등을 기재합니다.
✔ 증빙서류: 예금잔액증명서 (계약금 지급일 기준 또는 제출일 기준)
▶ 주식·채권 매각대금
보유 중인 주식이나 채권을 팔아서 자금을 마련할 경우입니다. 단순히 평가액을 적는 것이 아니라, 실제 매도 후 입금될 금액을 적어야 합니다.
✔ 증빙서류: 주식거래내역서, 잔고증명서
▶ 증여·상속
부모님이나 친척에게 지원받은 돈입니다. 가장 주의해야 할 항목입니다. 증여세 면제 한도(성인 자녀 5천만 원) 내라도 신고를 하는 것이 안전하며, 한도를 초과하면 반드시 세금을 내고 그 납부 영수증을 챙겨야 합니다.
✔ 증빙서류: 증여세/상속세 신고서, 납부영수증
▶ 현금 등 그 밖의 자금
가장 위험한 항목입니다. 은행을 통하지 않고 집에 보관하던 현금이나 지인에게 받은 곗돈 등을 의미하는데, 국세청은 이를 탈세 자금이나 불법 증여로 의심할 확률이 99%입니다. 가급적 이 항목은 비워두거나 최소화하는 것이 좋습니다.
✔ 증빙서류: 소득금액증명원 (소득 대비 현금 보유가 타당한지 검증)
2. 차입금 (빌린 돈)
▶ 금융기관 대출액
주택담보대출, 신용대출, 마이너스 통장 등이 해당합니다. LTV(주택담보대출비율)와 DSR(총부채원리금상환비율) 한도를 미리 은행에서 확인한 후 정확한 승인 가능 금액을 적어야 합니다.
✔ 증빙서류: 금융거래확인서, 부채증명서, 대출신청서
▶ 임대보증금
전세를 끼고 사는 이른바 '갭투자' 시 작성합니다. 기존 세입자의 보증금이나 새로 들어올 세입자의 보증금을 기재합니다.
✔ 증빙서류: 임대차계약서 (기존 또는 신규)
▶ 그 밖의 차입금 (가족 간 차용 등)
부모님께 돈을 빌리는 경우입니다. 단순히 "빌렸다"고 주장해서는 인정되지 않습니다. 법정 이자율(연 4.6%)을 준수하고, 매달 이자를 지급한 이체 내역이 있어야 합니다. 그렇지 않으면 증여로 간주되어 세금 폭탄을 맞습니다.
✔ 증빙서류: 차용증(금전소비대차계약서), 이자 지급 통장 내역
실무에서 빈번한 자금조달계획서 작성 실수와 해결책
현장에서 수많은 매수자를 상담하며 목격한 안타까운 실수 사례와 해결책을 정리했습니다. 이 실수들만 피해도 세무조사 확률을 확연히 낮출 수 있습니다.
사례 1: "부모님께 빌린 돈, 차용증만 쓰면 되나요?"
▶ 상황: 30대 신혼부부 A씨는 부족한 잔금 2억 원을 아버지께 빌리고 차용증만 작성한 뒤 자금조달계획서에 '그 밖의 차입금'으로 기재했습니다.
▶ 문제점: 이자를 지급한 내역이 없고, A씨의 소득으로 원금을 상환할 능력이 부족하다고 판단되어 국세청으로부터 '증여' 판정을 받았습니다.
▶ 해결책: 차용증 작성 시 공증을 받거나 내용증명을 보내 확정일자를 받고, 매달 약속된 날짜에 이자를 자동이체하여 기록을 남겨야 합니다. 무이자는 절대 인정되지 않습니다.
사례 2: "신용대출 먼저 받고 주담대 받으면 되죠?"
▶ 상황: 매수자 B씨는 자금이 부족해 신용대출 1억 원을 먼저 받고, 이후 주택담보대출을 신청했습니다.
▶ 문제점: 주택 매수 목적으로 신용대출을 과도하게 받으면 주택담보대출 한도가 줄어들거나 승인이 거절될 수 있으며, 자금조달계획서 상 대출 총액이 달라져 소명 요청을 받게 됩니다.
▶ 해결책: 대출 실행 순서가 매우 중요합니다. 반드시 주거래 은행 대출 상담사에게 대출 실행 순서(주담대 실행 후 신용대출 등)를 컨설팅받고 계획서를 작성하세요.
사례 3: "입주할 때 낼 돈, 미리 적어도 되나요?"
▶ 상황: 현재 살고 있는 전세 보증금을 빼서 잔금을 치를 예정인 C씨. 아직 전세가 안 나갔지만 '예금액'에 포함해 적었습니다.
▶ 문제점: 예금잔액증명서 제출 시 해당 금액이 통장에 없으므로 증빙 불일치로 반려됩니다.
▶ 해결책: 현재 보유 중인 예금이 아니라면 '부동산 매도액' 또는 '임대보증금 반환금' 등으로 항목을 정확히 분류해야 합니다. 미래에 들어올 돈과 현재 있는 돈을 섞지 마세요.
예비 매수자가 가장 많이 묻는 자금조달 질문 TOP 5
Q1. 계획서상의 금액과 실제 지출 금액이 100% 일치해야 하나요?
A: 네, 원칙적으로 일치해야 합니다. 매매 계약서상의 거래 금액과 자금조달계획서의 합계액은 1원도 틀려선 안 됩니다. 만약 잔금 치르는 과정에서 자금 출처가 바뀌었다면(예: 대출이 덜 나와서 예금을 더 씀), 잔금 지급 전 수정 신고를 하는 것이 원칙입니다.
Q2. 제출 후 수정이 가능한가요?
A: 가능합니다. 잔금 지급일 등 거래가 완료되기 전까지는 수정 신고가 가능합니다. 단, 빈번한 수정은 의심을 살 수 있으므로 처음에 최대한 정확하게 작성하는 것이 좋습니다.
Q3. 부부가 공동명의로 사면 계획서는 어떻게 쓰나요?
A: 각각 작성해야 합니다. 예를 들어 10억 원 아파트를 5:5 지분으로 산다면, 남편 5억 원, 아내 5억 원에 대한 자금 출처를 각자의 자금조달계획서에 작성하여 제출해야 합니다.
Q4. 소득이 없는 주부나 학생도 작성해야 하나요?
A: 네, 매수자라면 예외 없습니다. 오히려 소득이 없는 경우 자금 출처를 더욱 깐깐하게 봅니다. "배우자가 줬다"라고 하면 증여세 대상이 되므로, 부부간 증여 공제 한도(6억 원)를 활용하여 증여 신고 후 작성하는 것이 정석입니다.
Q5. 부동산 중개사님이 대신 써줘도 되나요?
A: 대리 제출은 가능하지만, 작성 책임은 매수자 본인에게 있습니다. 중개사는 여러분의 통장 사정이나 가족 간 거래 내역을 알 수 없습니다. 중개사에게 전적으로 맡겼다가 나중에 과태료가 나오면 그 책임은 고스란히 매수자가 져야 합니다. 초안은 본인이 직접 작성하고 검토를 요청하세요.
마치며
주택자금조달계획서는 단순한 행정 서류가 아닙니다. 2026년 현재, 정부 시스템은 여러분의 소득, 대출, 카드 사용 내역, 부동산 보유 현황을 통합 분석하여 자금 출처의 적정성을 실시간으로 모니터링하고 있습니다.
"설마 나 하나쯤은 안 걸리겠지"라는 안일한 생각으로 작성했다가는 기분 좋은 내 집 마련이 세무 조사의 악몽으로 바뀔 수 있습니다. 오늘 알려드린 작성법과 주의사항을 꼼꼼히 체크하시고, 자금 흐름이 복잡하거나 증여 이슈가 있다면 반드시 계약 전에 세무 전문가와 상담하시길 권장합니다. 철저한 준비만이 여러분의 소중한 자산을 지키는 길입니다.
⚠️ 절대 규칙:
- 원고 내용 절대 줄이거나 요약 금지
- 모든 섹션, 표, 목록 빠짐없이 포함
- ,, 그대로 유지
- H2, H3에 "핵심 개요", "세부 항목", "상세 내용" 절대 금지
- 마치며에 "지금까지", "알아봤습니다" 금지
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